Автор: Андрей Владимирович Малов, юридическая компания Malov & Malov
За восемнадцать лет моей юридической практики я видел сотни сделок с недвижимостью. Но реалии 2026 года диктуют нам новые условия: всё чаще продавцы квартир находятся физически далеко — в Турции, ОАЭ, Сербии или Казахстане, а продажу поручают родственникам или знакомым по доверенности.
Для обычного покупателя такая ситуация выглядит пугающе. И я, как юрист, скажу вам честно: ваши опасения не напрасны. Сделка по доверенности — это всегда уравнение с несколькими неизвестными. Давайте спокойно, логично и без сложной терминологии разберем, где здесь спрятаны «подводные камни» и как вам не остаться и без денег, и без квартиры.
Содержание
Главный риск: доверенность — это не продажа
Самое важное, что вы должны понять на старте: наличие доверенности у представителя продавца не делает этого представителя собственником. Это всего лишь бумажка, дающая право подписи. И самая большая проблема заключается в том, что эта «бумага» может потерять силу в любую секунду.
Собственник, сидящий где-нибудь в Анталье, может с утра проснуться в плохом настроении и пойти к местному нотариусу (или в консульство РФ), чтобы отозвать доверенность. С этого момента любые действия представителя незаконны. Но проблема в скорости передачи данных. Пока информация об отмене дойдет до российских реестров, представитель может успеть подписать с вами договор и даже сдать его на регистрацию. Вы отдадите деньги, а потом появится настоящий владелец и заявит, что он ничего не продавал, так как отозвал полномочия.
Суд в таком случае будет на стороне собственника, а вы превратитесь в кредитора, который годами пытается взыскать деньги с подставного лица.
Жив ли доверитель?
Звучит цинично, но это юридическая база. Действие доверенности автоматически прекращается в момент смерти доверителя. Если собственник — пожилой человек, который находится за границей на лечении, риски возрастают многократно.
Представьте ситуацию: вы проводите сделку, сдаете документы в МФЦ, переводите средства. А потом выясняется, что собственника не стало за день до подписания договора. Сделка будет признана ничтожной. Квартира уйдет наследникам, а ваши деньги… вернуть их будет невероятно сложно, ведь они ушли либо «посреднику», либо на счета человека, которого уже нет.
Я всегда настаиваю: перед самой сделкой, буквально в день подписания, мы должны убедиться, что доверитель жив, здравствует и осознает происходящее.
Как мы проверяем такие квартиры?
Моя компания Malov & Malov выработала определенный алгоритм защиты клиентов в таких сделках. Просто посмотреть бумажную доверенность недостаточно.
Во-первых, мы обязательно связываемся с собственником по видеосвязи. Не по телефону, а именно с видео. При этом мы просим собственника показать паспорт и назвать текущую дату и время, подтвердить свое намерение продать квартиру именно за эту цену. Это нужно записать. Если продавец отказывается выходить на связь под предлогом «плохого интернета» или занятости — мы сразу рекомендуем клиенту отказаться от покупки. Это красный флаг.
Во-вторых, мы проверяем саму доверенность через официальный реестр Федеральной нотариальной палаты. Если доверенность выдана российским консулом за рубежом, процедура проверки чуть сложнее, но она обязательна.
Кстати, аналогичная логика работает и с земельными наделами. Там мошеннических схем не меньше, а иногда и больше из-за сложности идентификации объекта. Если вы рассматриваете покупку земли, рекомендую изучить мой подробный разбор на эту тему — вот источник, где я описываю нюансы именно по участкам. Принципы безопасности схожи, но специфика документов отличается.
Деньги — только собственнику
Это правило, которое я запрещаю нарушать своим клиентам. Никогда, ни при каких обстоятельствах не передавайте деньги представителю по доверенности, даже если в документе написано «с правом получения денежных средств».
Деньги должны уйти на счет титульного собственника. Если это аккредитив или эскроу-счет, то получателем должен быть только владелец недвижимости. Это ваша главная страховка. Если сделка сорвется или будет оспорена, у вас останется банковский след, подтверждающий, что вы перевели средства именно владельцу квартиры, а не третьему лицу, которое завтра исчезнет.
Стоит ли связываться?
В 2026 году полностью избегать сделок по доверенности сложно — их слишком много на рынке. Если квартира юридически чистая, цена привлекательная, а продавец адекватен и готов выйти на видеосвязь, сделку проводить можно. Но делать это нужно только с полным юридическим сопровождением.
Экономия на юристе в сделках с «дистанционными» продавцами — это неоправданный риск. Помните: задача риелтора найти квартиру, а задача юриста — сохранить ваши деньги и нервы. В Malov & Malov мы проверяем каждую запятую, чтобы вы спали спокойно в своей новой квартире.
Комментирование закрыто.